2026년 2분기 서울 아파트 신규 임대차 거래에서 월세 비중이 58%에 달했다. 알스퀘어가 23일 발간한 ‘2026 서울 주택 전월세시장 리포트: 월세 중심 재편과 높아지는 주거비 부담’의 분석 결과다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)는 서울 아파트·연립·다세대·오피스텔의 전월세 거래와 임대료 변화, 가구 구조, 주택 공급 현황, 청년안심주택 공급 현황을 살폈다.
같은 분기 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건, 전세 거래는 약 1만2700건이었다. 월세 거래가 전세를 앞질렀다. 리포트에 따르면 지난해 4분기 이후 전세 거래의 감소폭이 상대적으로 커지면서 월세 비중이 확대됐다.
비아파트는 월세 비중이 더 높다
비아파트의 월세 비중은 아파트보다 높았다. 2026년 2분기 서울 연립·다세대주택의 월세 비중은 66%, 오피스텔은 81%였다. 연립·다세대 월세 비중은 2021년 3분기 37%에서 약 5년간 29%포인트 올랐다.
면적당 임대료 부담은 소형 비아파트에서 컸다. 2026년 2분기 연립·다세대 전용 5평 미만 주택의 평당 평균 환산 월 임대료는 약 15만원으로, 2020년 2분기보다 약 25% 올랐다. 전용 5~10평 구간은 평당 약 11만원으로 같은 기간 약 33% 상승했다. 5평 미만 연립·다세대의 평당 임대료는 10평 이상 주택의 약 2~2.6배다.
오피스텔에서도 소형일수록 면적당 부담이 큰 비슷한 현상이 확인됐다. 전용 5평 미만 오피스텔의 평당 환산 월 임대료는 약 16만원이고, 10평 이상 구간은 10만~11만원이다.
임대료 수준은 강남권, 상승 속도는 강북권
환산 월 임대료는 실제 월세에 보증금을 월세로 환산한 금액을 더한 값이며, 리포트는 여기에 한국부동산원 전월세전환율을 적용했다. 2026년 2분기 전용 60~85㎡ 서울 아파트의 평균 환산 월 임대료는 317만원으로 전년 동기보다 13.5% 올랐다.
자치구별로는 서초구가 479만원으로 서울에서 가장 높았고 강남구가 451만원으로 뒤를 이었다. 상승률은 달랐다. 강북구 26.7%, 강동구 26.4%, 노원구 24.6%로, 임대료 수준이 상대적으로 낮은 지역의 상승률이 더 높았다. 강북구의 환산 월 임대료는 218만원, 노원구는 197만원으로 서울 평균보다 낮았다. 두 구는 임대료 수준은 강남권보다 낮아도 최근 1년 오름폭은 더 컸던 셈이다.
가구 구조와 공급 제약
서울의 1·2인 가구는 2015년 205만 가구에서 2025년 281만 가구로 76만 가구 늘었다. 반면 신규 주택 공급은 과거보다 줄었다. 2000년대 서울 아파트 연평균 준공 물량은 약 5만7000호였다. 2021~2025년 연평균은 약 3만9000호로 이보다 적다. 2023년 이후 서울 비아파트 인허가 물량은 분기당 1000~2000호 수준이다.
리포트는 소형 가구가 늘어나는 가운데 신규 공급 회복이 제한되면서 기존 주택에 대한 임대 수요가 이어질 가능성이 있다고 분석했다. 최규정 알스퀘어 리서치연구원은 “공급 제약으로 기존 주택에 대한 임대 수요 의존도가 높아질 수 있다”고 말했다.
금융비용과 전세의 월세화
알스퀘어는 금융비용과 주택 공급 여건을 향후 전월세시장의 주요 변수로 꼽았다. 최규정 연구원은 “높은 금융비용이 지속되면 임대인의 이자 부담이 보증금이나 월 임대료에 반영되고, 임차인의 전세자금 조달 부담도 월세 수요를 높이는 요인으로 작용해 전세의 월세화가 이어질 수 있다”고 설명했다.
리포트에는 청년층 주거 안정을 위한 주택 공급 사업인 청년안심주택의 공급 현황도 담겼다. 올해 1~3분기 모집공고 기준 공급 규모는 7259세대다.