서울 중대형 상가 공실률은 오르는데 핵심 상권 공실률은 내려가는 양극화가 나타났다. 알스퀘어가 16일 연 제5회 ‘알스퀘어 미디어허브’에서 리테일 상권과 브랜드 출점 전략, 국내 데이터센터 개발·투자 시장, 중대재해처벌법 시행 이후 기업의 안전관리 책임이 발표 주제로 올랐다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 상업용 부동산과 연관 산업의 변화를 현장 데이터와 실제 사업 사례로 살펴보기 위해 행사를 마련했다.
정윤선 알스퀘어 이사, 이상준 알스퀘어 이사, 정상민 대한중대재해예방협회장이 각각 발표했고 질의응답도 진행됐다. 세 발표는 상업용 부동산과 관련 산업의 평가 기준이 달라지고 있다는 점에서 연결됐다.
리테일: 서울 공실은 늘고 핵심 상권은 줄었다
한국부동산원 자료에서 서울 중대형 상가 공실률은 2025년 1분기 8.9%에서 2026년 2분기 9.7%로 올랐다. 같은 기간 명동·강남대로·홍대합정·가로수길·성수 인접 뚝섬 5개 핵심 상권의 단순 평균 공실률은 9.6%에서 6.5%로 내렸다. 성수 인접 뚝섬의 공실률은 1.3%였고, 명동은 6.5%, 강남대로는 6.9%였다.
외국인 수요 지표도 함께 제시됐다. 2026년 상반기 방한 외국인은 1071만명으로 전년 동기보다 21.3% 늘었다. 이들의 카드 지출액은 10조원으로 50.8% 증가했다. 서울의 올해 1~8월 외국인 카드 소비액은 7조8000억원으로 59.9% 늘었고, 성수의 외국인 카드 소비 증가율은 103.7%였다.
방문객 증가 속도보다 소비 증가 속도가 빨라지면서 외국인 수요가 집중되는 상권과 그렇지 않은 지역의 차이가 커졌다.
팝업: 성수는 늘었지만 전국 점유율은 낮아졌다
성수교과서 집계로 올해 1~9월 성수 팝업은 657건이다. 지난해 같은 기간 624건보다 33건, 5.3% 늘었다. 판매형 팝업은 337건에서 372건으로 10.4% 늘었다. 뷰티 분야는 100건에서 141건으로 41% 증가했다. 체험형 팝업은 217건에서 212건으로 소폭 줄었다.
성동구의 전국 팝업 점유율은 상반기 기준 34.9%에서 26.0%로 낮아졌다. 전국적으로 팝업스토어가 빠르게 확산하면서 나타난 변화다. 성수의 팝업 시장이 줄어든 것이 아니라 팝업이라는 출점 방식이 서울의 다른 상권과 지역으로 확산되고 있다는 분석이다.
출점 전략: 체험과 판매를 결합하고 검증된 상권에 모인다
브랜드 출점에서는 체험과 판매를 결합한 매장이 늘고 있고, 검증된 핵심 상권에 출점이 집중되고 있다. 방문객 전환과 브랜드 시장성 검증 수요가 커졌기 때문이다. 한남동 패션 브랜드 마르디 메크르디는 같은 상권에 여러 매장을 운영하는 사례로 소개됐다. 성수에 2호점을 낸 베리시는 약 300평 규모의 새 공간을 마련했다.
도산 상권에는 슈프림, 스투시, 베이프 등 스트리트 패션 브랜드가 집적돼 있다. 쿠라리에(KURARIE)와 닥터마틴(Dr. Martens)의 결합형 매장도 이곳에 자리해 있다. 알스퀘어는 이를 단순 판매 공간을 넘어 브랜드 경험과 집객 효과를 함께 고려한 출점 전략으로 소개했다.
알스퀘어가 파악한 성수 럭셔리 브랜드 팝업·전시 이력은 18건, 참여 브랜드는 13개다. 이 가운데 상설 매장으로 이어진 사례는 3건이다. 매장을 브랜드의 취향과 세계관을 구현하는 콘텐츠 플랫폼으로 활용하는 경향이 있다는 분석이다. 출점 판단 기준으로는 유동인구뿐 아니라 콘텐츠 생산과 고객 접점이 중요해질 전망이다.
데이터센터: 전력 확보가 핵심 변수
클라우드와 AI 서비스 확대로 데이터 처리 인프라 수요가 늘면서 데이터센터가 상업용 부동산 및 인프라 투자 대상으로 부상했다. 국내 민간 데이터센터 시장 규모는 2018년 2조4200억원에서 2028년 10조1900억원으로 전망됐다. 2024년 기준 운영 중인 국내 민간 데이터센터는 약 93곳이고, 75.3%가 서울·경기·인천에 있다.
AI 데이터센터 개발 수요가 커지면서 전력 확보가 핵심 변수로 바뀌고 있다. 높은 전력 밀도와 냉각 성능도 필요하다. 시장은 입지와 용도에 따라 분화될 가능성이 있다. 수도권에는 엣지 데이터센터가, 비수도권에는 대규모 AI 학습 인프라가 들어서는 구도다.
이상준 이사는 건설 계획 증가를 실제 이용 수요 증가와 같게 해석해선 안 된다고 강조했다. 개발 수익 사례와 장기 운영 후 매각 성과도 구분해야 한다고 했다. 데이터센터 개발·투자에 대한 관심은 향후 2~3년 이어질 가능성이 있다고 봤다.
산업안전: 현장에서 경영진의 의사결정으로
정상민 대한중대재해예방협회장은 중대재해처벌법 시행 이후 산업안전을 다뤘다. 산업안전보건법이 현장의 안전조치와 관리체계를 규율해 온 데 비해, 중대재해처벌법은 경영책임자의 안전보건관리체계 구축과 인력·예산 확보 여부를 살핀다.
이러한 변화에 따라 기업들은 CSO와 안전보건 전담조직을 두고 안전예산과 위험성평가를 강화하고 있다. 산업안전은 현장 관리를 넘어 경영진의 예산·투자 의사결정과 자본시장 평가 기준으로 범위가 넓어졌다. 제재 강화와 안전보건공시 확대 가능성이 있어 공시 범위와 시점 설계가 중요하다.
알스퀘어는 앞으로도 미디어허브를 통해 시장 변화와 전문가 분석을 공유할 예정이다.