서울 오피스 시장이 신규 공급 확대로 공실률은 오르는데 우량자산 가격은 오히려 뛰는 이중적 흐름을 보이고 있다. 알스퀘어가 발간한 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트’에 따르면 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.5%로 전분기 대비 0.4%p 상승했다. 11개 오피스가 신규 공급되며 연면적은 약 9만9000평에 달했는데, 이 중 CBD 공급량이 약 6만1642평으로 대부분을 차지했다. ‘G1서울’(4만3388평)과 ‘르네스퀘어’(1만2587평) 등이 대표적이다.
공급 늘어도 임대료는 상승, 권역별 온도차 뚜렷
CBD 공실률은 7.3%로 전분기 대비 2.4%p 뛰었지만, 같은 권역 대형 오피스 평균 임대료는 전년 동기 대비 8.5% 상승했다. 공급이 몰려도 핵심 입지의 가격 경쟁력은 흔들리지 않는 셈이다. 반면 신규 공급이 거의 없었던 GBD는 초대형 오피스 공실률 0.3%, 대형 오피스 공실률 2.2%에 그치며 낮은 공실률을 이어갔다. 기업들이 임차 비용보다 입지와 건물 성능, 업무환경을 우선하면서 상위 등급 오피스로 수요가 몰리는 ‘플라이트 투 퀄리티’ 현상이 공급·임대료 지표 곳곳에서 확인된다.
거래액은 급증, 평당가는 하락한 이유
투자시장에서도 같은 흐름이 나타난다. 2분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로 전분기 3조5000억원의 약 1.7배로 뛰었다. 그런데 평균 거래 평당가는 2719만원으로 전분기 대비 11.1% 하락했다. 거래 규모는 커졌지만 평균 단가가 낮아진 것은 비코어 자산 거래 비중이 늘어난 영향으로, 우량자산과 비우량자산 간 가격 격차가 벌어지는 신호로 읽힌다. 실제 YBD에서는 IFC 오피스동이 약 1조9278억원으로 2분기 최대 거래를 기록했고, 하나증권 여의도사옥은 약 8112억원, 평당 3840만원에 거래되며 YBD 역대 최고치를 새로 썼다.
이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 “하반기에도 우량자산을 중심으로 거래가 이어질 것”이라며 “입지 경쟁력과 안정적인 현금흐름을 확보했거나 우수한 물리적 조건과 밸류애드 잠재력을 갖춘 자산의 거래 성사 가능성이 높다”고 말했다. 공급 확대에도 서울 오피스 시장의 무게중심은 여전히 소수의 핵심 자산으로 쏠리고 있다.