상업용 부동산의 공실 대응을 임차인이 들어오기를 기다리는 방식이 아니라 건물별로 운영 방식을 새로 설계하는 쪽으로 풀어낸 사례가 나왔다. 팝업·상업용 부동산 전문기업 스위트스팟(대표 김정수)은 12일 자산관리 서비스 ‘액티브PM(Active PM)’을 적용한 상업시설 세 곳의 운영 성과를 공개했다. 대상은 청주 서문 CGV 빌딩, 신세계백화점 천안아산점 푸드스트리트, 서울 상봉 듀오트리스다.
액티브PM은 공실 원인을 분석한 뒤 임대 전략을 다시 설계하는 스위트스팟의 자산관리 서비스다. 임차인 구성(MD) 재구성, 공간 리뉴얼, 팝업 콘텐츠 유치, 의료시설 중심 용도 전환을 건물별로 달리 적용한다. 회사는 기존 시설 유지·보수 중심의 자산관리 방식 대신 MD, 리뉴얼, 팝업 콘텐츠 유치를 결합한 운영 모델을 택했다고 밝혔다. 전통적인 접근만으로는 노후 상업시설의 경쟁력을 회복하기 어렵다는 이유에서다.
한국부동산원 기준 2026년 3분기 전국 일반상가 공실률은 13.7%다.
청주 서문 CGV 빌딩: 3년 넘은 공실 해소
준공 19년 차인 청주 서문 CGV 빌딩은 2~3층 약 250평이 3년 넘게 비어 있던 건물이다. 스위트스팟은 2025년 1월 이 건물의 자산관리를 맡았다. 장기 공실을 해소하기 위해 임차인 구성과 건물 환경을 함께 개선했고, 1층은 MD를 재구성하고 리뉴얼했다. 2~3층은 단일 임차인을 확보해 공실을 해소했다.
회사 집계에 따르면 이 건물의 공실률은 한때 최고 7.4%였으나 올해 7월 기준 0.95%로 내려갔다. 1층 임대수익은 89.3% 증가했다. 월별 임대수익은 자산관리 착수 당시와 비교해 최대 123% 늘었다.
천안아산점 푸드스트리트: 팝업 중심 운영
신세계백화점 천안아산점 푸드스트리트에서는 기존 임대 구조를 바꾸는 대신 반복 방문을 이끄는 콘텐츠, 즉 팝업 공급에 무게를 뒀다. 스위트스팟은 팝업 전용 공간 브랜드 스테이지 엑스(STAGE X)를 운영하며 축적한 경험을 바탕으로 지역 수요와 계절별 소비 특성에 맞는 브랜드를 유치했다. 스위트스팟의 팝업스토어 운영 경험은 누적 8,700건 이상이다.
그 결과 푸드스트리트의 팝업 매출 비중은 자산관리 착수 직전인 2024년 말 5.2%에서 올해 10월 25.4%로 약 5배 늘었다. 회사 분석으로는 일평균 방문객·체류 시간 관련 지표도 주중 약 2배, 주말 약 3배 증가했다.
상봉 듀오트리스: 의료시설 중심 전환
서울 상봉 듀오트리스는 대형 임차인 한 곳에 의존하던 구조를 병·의원 중심의 ‘웰니스·메디컬 존’으로 바꾸는 작업이 진행 중이다. 이 사업은 올해 1월 시작돼 아직 초기 단계지만, 현재 3층에는 한방병원과 의원이 입점해 있다. 회사는 장기 임차 계약을 확보해 안정적인 임대수익 구조를 만드는 데 주력하고 있다.
한대희 스위트스팟 리테일부동산본부장은 “오래 비어 있던 건물도 쓰임새를 다시 설계하면 수익을 낼 수 있다”고 말했다.
여의도 파크원 타워2로 영역 확대
스위트스팟은 이러한 운영 경험을 바탕으로 서울 도심 대형 오피스 상업시설로 사업 영역을 넓혔다. 지난 10월부터 서울 여의도 대형 오피스 건물인 여의도 파크원 타워2의 지하 2층~지상 1층 리테일 공간 약 1,480평에 대한 자산관리와 임대 컨설팅, 신규·재계약 임대차 업무를 전담하고 있다.
회사는 지방·노후 상업시설에 적용한 액티브PM 운영 방식을 프라임 오피스 내 상업시설에도 활용할 예정이다. 한 본부장은 “공간을 관리하는 것을 넘어 자산가치를 만드는 운영으로 맡는 자산을 늘려가겠다”는 계획을 밝혔다.