2026년 3분기 서울 오피스 평균 공실률은 5.7%로 전분기보다 0.8%포인트 낮아졌다. 같은 기간 임대비용은 올랐고, 서울·분당 오피스 거래액은 대형 자산 거래에 힘입어 늘었다. 상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)가 13일 발간한 '2026년 3분기 오피스 마켓 리포트'에 담긴 내용이다.
리포트는 서울과 분당의 오피스 공실률, 임대비용, 신규 공급, 주요 매매 거래 등을 분석했다. 알스퀘어는 신규 공급에 따른 공실 부담이 일부 해소되면서 전체 공실률이 낮아진 것으로 분석했다.
공실률: 도심이 하락 주도, 강남은 낮은 수준 유지
도심권역(CBD) 공실률은 5.2%로 전분기보다 2.1%포인트 떨어졌다. 대형 임차인이 새로 공급된 오피스의 공간을 확보하면서 공실이 빠르게 줄어든 영향이다. 전분기 공급된 도심 오피스 건물 르네스퀘어는 중대범죄수사청이 전용면적 9107평, 건물 전체를 임차했다.
강남권역(GBD)의 공실률은 대형 오피스 위주로 낮게 이어졌다. 초대형 오피스는 0.6%, 대형 오피스는 1.4%였다.
도심·강남·여의도를 제외한 서울 기타 권역의 공실률은 10.0%로 전분기보다 0.4%포인트 내렸다. 이 권역은 신규 오피스의 공실이 해소되지 못해 주요 업무지구와 격차가 있었다. 3분기 서울에는 현대오토에버 성수사옥, 하나은행 노원역 사옥 등 4개 동, 연면적 약 2만1000평의 오피스가 새로 공급됐다.
임대비용: 분기 상승폭은 둔화, 전년 대비 부담은 여전
서울 오피스 평균 임대비용인 NOC(Net Occupancy Cost, 실사용 전용면적 기준 임대료·관리비 등을 환산한 비용)는 전용면적 1평당 27만8000원으로 집계됐다. 전분기 대비 0.7%, 지난해 같은 기간 대비 4.9% 증가했다. 임대비용 상승세는 이어졌고 분기 상승폭은 둔화됐지만 전년 대비로는 부담이 여전했다.
리포트는 공실률이 낮아졌다고 해서 임차기업이 부담하는 비용까지 함께 줄어드는 것은 아니라는 점을 짚었다.
매매시장: 면적은 비슷, 거래액은 23% 증가
3분기 서울·분당 오피스 거래면적은 약 24만 평으로 전분기와 비슷했다. 거래액은 약 7조4000억원으로 23% 증가했다. 도심의 주요 오피스 빌딩이 높은 가격에 거래된 영향이 컸다. 도심 오피스 빌딩 G1 SEOUL은 1조5230억원, 파인에비뉴 A동은 8000억원에 거래됐다.
파인에비뉴 A동은 매도자인 신한카드가 10년간 다시 임차하는 조건이 붙은 세일앤리스백 거래다. 분당 GB1은 넥슨코리아가 2031년까지 건물 전체를 임차하며 리츠가 매입했다. 장기 임차계약이 확보된 건물은 향후 임대수입 예측이 쉬워 투자 판단에 영향을 미친 것으로 풀이된다고 리포트는 전했다.
용도 전환을 노린 거래도 있었다. 케이스퀘어 홍대는 기존 오피스 용도를 호텔로 전환해 자산가치를 높이려는 목적의 거래였다.
투자 환경: 캡레이트와 국고채 금리 차 축소
3분기 서울 오피스 평균 자본환원율(캡레이트)은 4.49%로 전분기보다 소폭 올랐다. 캡레이트는 건물 연간 순영업소득을 매입가격으로 나눈 투자 수익성 지표다. 같은 기간 국고채 3년물 금리는 3.87%였고, 이에 따라 오피스 캡레이트와 국고채 금리의 차이는 0.62%포인트로 좁혀졌다. 오피스 투자로 얻는 추가 수익 폭이 줄었다는 뜻이다.
알스퀘어 CRE&빅데이터컨설팅팀 이상준 이사는 자금조달 부담이 이어지는 만큼 장기 임차인을 확보해 임대수입이 안정적이거나 용도 전환으로 가치를 높일 수 있는 자산에 선별적인 투자가 이어질 것이라고 내다봤다.
이 이사는 거래액에 대해서도 “매각 중인 도심 대형 오피스의 거래가 마무리되면 전체 거래액이 늘어날 수 있다”고 말했다. 이어 “다만 실제 거래 성사 여부는 자금조달 여건과 매도·매수자 간 가격 차이를 얼마나 좁히느냐에 달려 있다”고 밝혔다.